毛利率下滑成房地产行业共鸣 分化进一步加剧

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　　华声网：毛利率下滑成房地产行业共鸣

　　在楼市调控政策趋严的配景下，一些房企前些年高溢价率获取的地块，项目结转时间拉长，利润率普遍受到较大影响。重点房企2020年平均毛利率为26.2%，对比汗青高位下滑高出10个百分点。从今朝实行“两会合”地皮出让制度的环境看，地皮溢价率下降，而其他配建需求增加，房企的地皮、建树本钱并未大幅低落，利润率晋升的大概性不大。

　　分化进一步加剧

　　连年来，房地产行业毛利率下滑已成共鸣，并泛起加快下滑态势。

　　多家机构认为，“十四五”期间，房地产行业毛利率仍有必然下探空间，但今朝毛利率程度仍高于大都行业。

　　据机构测算，重点房企2020年平均毛利率到达26.2%，对比汗青高位下滑高出10个百分点。除了产物布局、区域布局，也和已往几年房企重点拿地地域麋集出台调控政策有关。

　　业内人士先容，2016年至2018年，房企拿地意愿高涨，“地王”频现，地皮溢价率高企。随后，多地因城施策，相继执行限价调控。该阶段得到的地块转化货值近两三年进入会合结算周期，大都房企的盈利受到挤压。

　　中指研究院数据显示，2020年，沪深上市房地产公司总资产均值为1400亿元，同比增长13.7%，增速较上年回落4.2个百分点；内陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长13.8%至2333.0亿元，增速较上年回落7.0个百分点。上市房地产公司总资产增速创近几年新低，行业分化进一步加剧。

　　房地产上市公司市值呈下跌态势。停止2020年年底，沪深及在港上市的内陆房地产公司市值均值别离为184.6亿元、237.0亿元，同比别离下降12.2%、31.2%。

　　融资难度加大

　　中指研究院院长莫天全对中国证券报记者暗示，连年来房地产融资情况收紧，禁锢政策趋严。2020年8月，提出试点房企实施融资新规，，即“三道红线”。10月，银保监会下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继承严控房地产信托局限，严禁资金违规流入房地产市场。2020年年底，央行宣布了银行“两道红线”，对银行房地产贷款额度举办限制。从房地产贷款方面看，2020年，房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，低于同期人民币各项贷款余额增速1.1个百分点，8年来首次低于各项贷款增速。

　　莫天全指出，在“两会合”制度下，房企短借资金需要类型。一方面，防备违规资金流入房地产规模。另一方面，有利于防御风险。有的房企为获取地皮项目，短借大量资金，一旦项目策划产生风险，容易导致风险伸张。

　　值得留意的是，“三道红线”提出以来，房企欠债环境获得较为明明的改进。2020年，房地产上市公司的欠债程度有所下降。沪深及内陆在港上市房地产公司资产欠债率均值别离同比下降0.4个、0.2个百分点至68.8%、76.2%，剔除预收账款后的资产欠债率别离为63.5%、70.6%，较上年别离下降0.1、0.7个百分点；净欠债率别离为75.6%、81.9%，较上年别离下降9.1个、26.8个百分点。

　　摸索多元化成长

　　从今朝实行的“两会合”地皮出让制度环境看，地皮溢价率下降的同时，其他配建需求不绝增加，房企晋升利润率的大概性不大。

　　业内人士指出，房地产行业毛利率下滑态势仍会延续，房企要适应新的行业逻辑。在此配景下，一些房企努力摸索多元化成长，已到达对冲地产主业利润率逐渐低落的结果。

　　对付房企的破局之道，莫天全指出，多元化成长有利于企业防御风险。房地产市场调控趋严，融资情况趋紧，企业操作房地财富务举办融资会有诸多限制。通过多元化机关，可在必然水平上对冲房地产市场颠簸带来的风险。同时，可以操作非房地财富务举办融资，有利于缓解企业融资坚苦的排场。