克日，2020年11月上市的房企上坤地产交上了一份难过的“期中”答卷。
排名掉队 毛利率逐年下滑
7月6日，上坤地产宣布了本年上半年未经审核营运数据通告。通告内容显示，本年1至6月，上坤地产连同其隶属公司及其合营公司累计实现合约销售金额约167.2亿元，合约销售面积约132.28万平方米。6月单月，上坤地产实现合约销售额约41.2亿元，合约销售面积约36.28万平方米，平均销售价约11356元/平方米，较上月的每平米27414元环比下降约141.4%。
（图源：上坤地产通告）
在中指研究院宣布的《2021年1-6月中国房地产企业销售业绩TOP200》名单中，TOP100房企销售额均值693.0亿元，同比增长40.0%。上坤地产本年1-6月以167.2亿元销售额排在106名，较上年同期排名91，下降了15个名次。
假如将视线拉长，可以看到，上坤地产的销售业绩从去年开始已不尽如人意。
数据显示，2017年、2018年、2019年，上坤地产全口径销售额别离为51.5亿元、229.5亿元与271.8亿元，2020年这一数据为265.1亿元，较2019年不增反降。
除了销售业绩，上坤地产还存在毛利一连下滑的环境。
年报显示，2020年，上坤地产的毛利由2019年的30.71亿元下降约41.6%至17.94亿元。毛利率也由2019年的约40.8%下降至2020年的约21.9%。上坤地产暗示，这主要是由于上年度已交付物业的地理差别及已交付物业毛利率较高所致。
不外，按照2020年上坤地产IPO的招股书及年报来看，2018-2020年上坤地产的毛利率别离为51.5%、40.8%、21.9%，已呈逐年下降之势。
欠债高企 被疑明股实债
上坤地产创立于2010年，其首创人兼CEO朱静仅用6年时间，便带着上坤地产乐成杀入上海房企销售金额排名前30强，被冠以业内黑马之名。
数据显示，上坤地产2017年至2019年营收别离为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元，年复合增长率达150%；2019年录得7.6亿的年内溢利，净利润为2.19亿。2020年11月，上坤地产正式在香港连系生意业务所挂牌生意业务。
固然扩张带来的结果显而易见，但上坤地产局限暴增的背后是欠债一连高企。
按照招股书，2017至2019年，上坤地产的计息银行及其他借钱别离为23.26亿元、30.35亿元和42.43亿元。同期，其计息银行及其他借钱利钱别离为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元。
2017至2019年，上坤地产净欠债率别离为684.9%、325.9%与118.8%。而克而瑞宣布的陈诉显示，2019年上半年，174家典范房企的加权平均净欠债率为91.37%。也就是说，上坤地产的净欠债率远超同行。
另外，上坤地产净欠债率三年内从684.9%大幅降至118.8%，被业内人士质疑其存在明股实债的大概性。
从招股书看，上坤地产的少数股东权益一直在上升，2017至2019年这一数据别离为2130万元、9.77亿元、16.28亿元，占权益总额的3.3%、53.8%及58.9%。
业内人士曾指出，将少数股东权益/所有者权益合计（以下指少数股东权益占比）大于或便是30%可以作为风险预警前瞻性指标，少数股东权益占比大于或便是30%的样本量其违约概率显著高于其他区间。而上坤地产的少数股东权益占比明明高于30%风险线。
一般而言，明股实债的操纵中，部门房企会把少数股东权益算作公司资产，用以抵消欠债，但企业也需要从年利润中按权益占比举办分成，从而摊薄公司盈利，表示在财报中即是归母净利润占净利润比例较低。
值得留意的是，2020年上坤地产实现年内溢利共8.85亿元，归母净利润为3.56亿元，，归母净利润占净利润比例为40.22%。
（图源：2020上坤地产年报）
重仓上海 土储供给蒙受检验
作为一家区域色彩浓厚的房企，上坤地产有70%的项目、64%的地皮储蓄位于长三角，也就是说，上坤地产很是依赖长三角市场，尤其是上海。
（图源： 上坤地产官网）
招股书显示，2017-2019年，上坤来自上海物业项目标销售在总物业销售中占比别离为100.0%、100.0%和76.6%。
在房地产行业竞争日趋剧烈的此刻，房企投资往往考究多元化机关，重仓任何区域，都将会带来更大的风险。
另外，对上坤地产来说，以上海为中心的长三角地域的地皮储蓄供给可否支撑其成长壮大，也是值得存眷的问题。
如今，“两会合”新规出台，而会合供地的22个重点都市中大部门是上坤地产的主疆场。
